万达危机，我与万达的交集和新闻评论（上）

2025年刚开始，王健林就开启了“卖卖卖”模式。据相关消息，这5座万达广场的接盘方是新华保险旗下的坤华股权投资，这家公司在去年就已经接手了9座万达广场，今年更是继续追加收购，累计投入超过百亿。可即便如此，万达商管的债务压力依旧巨大，总负债已经突破1375亿，仅仅是苏宁、永辉等合作方的追债金额就超过180亿。王健林年初被法院冻结7702万股权，加上最新1200万冻结令，累计冻结金额近60亿，连北京总部地产都抵押融资。

2023年末和2024年上半年，曾经三次添列中国首富的王健林痛失“万达电影”和“万达商管”的控股权，开始批量出售万达广场甚至北京总部大楼，风光不再，令人扼腕！一一这也标志和象征着中国商业地产无可避免地跌入下行期……

上世纪九十年初，同城双星企业：

“公关和企业文化方面也齐头并进，一是创办我兼任主编的内部报《卫利行人》，策划和印制了精美洋气的第一本公司介绍画册。并利用我做过记者的优势迅速与本埠的媒体建立了关系和通道。尤其是赶上了蓝城在新任市长大力推动和建设“北方香港”的高峰期，积极参与到两项重大品牌活动之一的“时装节”，赞助并承办了开幕演唱会；另一项足球俱乐部则是由万达集团主办的。”（节选自夲书“前传第二章：弃文从商、江湖险恶”）。

第一次见王健林及与万达的重要交往：

“第四批师资是商界领袖和精英。第一位是万达集团董事长王健林先生。此时万达集团己把总部从大连搬到北京，从初期的住宅大盘地产向商业地产大踏步迈进，尤其开创的城市综合体模式更是领先和彪炳业界。他也多次荣列中国首富的宝座。自此我也与万达结下了不解之缘。从此二十多年来直至最近2024年春万达因上市对赌面临困境甩卖资产，媒体都会经常采访我。万达每年一度的万商会也请为我做过行业协会嘉宾。万达广场百城百座记录片《万达百城纪》访谈了两位学者专家，其中一位是清华大学经管学院院长钱颖一教授，另一位就是本人颇感荣幸。亚太商业不动产学院还与万达集团研究部和万达学院多次联手举办活动。万达丛书出版发行时我还专文写评推介。（节选自本书“第七章：清华-哈佛UEO，地产金融专家”）。

万达趣闻：

“晚饭后我约了好兄弟，亚太学院副主.

席理事单位信地集团的邦德总喝茶，他兴致勃勃地提出一起去看《那些年，我们一起去追过的女孩》，重温我们这一代的青葱岁月，我欣然响应！

在合肥万达广场万达院线看完电影后己是晩上10点多种，整个商场己停业。为了下到地下二层停车场，我们辗转多时才找到，一开电梯，一阵恶臭扑鼻，让人差点呕吐。原来我们下到了化粪池附近。这已不是所谓动线和设施问题，而是严重的管理和运营失误。做为业内人士我们为万达这样的领军和成熟的企业犯下这样的bug和低级错误然到不可思议和恼火，于是我在邦德的怂勇下愤而在微博上发布了一篇批评文字，因为那时还未推出微信（2013年才正在启用）。而且我还是新浪第一批特邀的加V用户，网名“空想家”，2015年夏某日被永久.封号。自2009年8月起写作的大量博文未留手稿全部消失！

没想到第二天一早就接到了万达集团中高层与我相熟的两位老总的电话，请求我或撤文或再发一篇合肥万达高度重视和积极改进的文章。因为我无论是做为大V，尤其是做为行业协会负责人在业内还是有一定影响力的。考虑到我与万达多年的关系，特别是万达的行业地位，我给予了友好的配合。当天合肥万达的总经理还专门请我去办公室致歉并送我电影年票表示感谢。至此这一意外的小事件画上圆满**。（节选自本书“四十八章：黄山迎客，宏村怀古，合肥商务”）。

《上市之路再遇挫，珠海万达商管将何去何从？》

新京报

记者

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2023-12-28

“亚太商业不动产学院院长朱凌波指出，制约万达商业未来走向的，无非还是两端，一是资金和资本的循环，二是消费能否恢复，并保持合理且增长的趋势，从而支持资产的增值并变现。

在此背景下，朱凌波表示，对于万达而言，如果能将比较优质、回报率较高的一部分资产拿出来打包，申请消费类基础设施公募REITs，或是一大发展路径。”

《万达商管“朋友圈”再现进退，影响几何？》

新京报

记者

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2023-12-14

值得关注的是，孙喜双为何选择在这一节点回购万达商管股份？“王健林与孙喜双、万达与大连一方集团之间的合作由来已久。孙喜双既是创始合伙人又与王健林私交甚深，而且在万达的发展过程中获益良多，此时出手既是商业运作，更是力挺。”亚太商业不动产学院院长朱凌波如是说。

“投资方的进与退，对于万达而言，又将带来哪些影响？对此，朱凌波指出，此次万达对赌协议到期，几家投资方要求退出，表明年底投资方资金比较紧张，也说明其对持有型物业预期不太看好。“但是，万达拥有庞大的商业物业，尤其一线城市和二线城市的项目资产，部分

投资方的退出，对万达的影响并不会出现崩盘式效应。因为毕竟这些物业基本都是优质资产，而且还在正常运营，只是回收周期较长和收益率或达不到资本方的标准。”

《有意拿下中国新城镇近30%股权

万达看中“壳”还是“地”？》

新京报

记者

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2021-04-23

“在亚太商业不动产学院院长朱凌波看来，如果万达地产想在香港借壳上市，那中国新城镇这个壳太小，此外，香港的融资量有限，因此，预计整个万达地产装到这个壳的可能性不是很大。

“中国新城镇这个壳公司的名字较好，跟现在城市运营、城市更新改造比较匹配，如果成功收购中国新城镇，万达有可能会考虑将相关项目装到这个壳内，先做一个试水，因为直接IPO周期比较长，而借壳会比较快。”朱凌波表示。

朱凌波称，预计万达希望在资本市场上呈现多元化局面，先打通几个节点，比如商管轻资产上市，地产公司部分借壳上市，然后再进行更多布局。”

《万达商业宣布撤回A股IPO申请:轻资产重组

尽快实现境内外上市》

新浪财经

2021-03-24

“亚太商业不动产学院院长朱凌波：万达商业因为上次从香港上市撤回来，在国内申请IPO以后一直迟迟没有审批通过。这时间拖得非常长，那么其实在这个过程中，万达整个都发生了很大的一个变化，一个是整个集团受大势影响，遇到阻力；除了商业地产之外，其他的资产都纷纷的甩卖，像酒店等等。第二个就是商业地产本身它的轻重模式也发生了很大的逆转，轻资产模式这个比重已经超过了一半而且比重会越来越大且是未来的发展重心。据万达商管集团透露：2021年万达全国预计将有63座万达广场开业，其中轻资产占比约74%；自持项目占比约26%。从2021年开始，万达商管不再发展“重资产”，即不再投资持有万达广场物业，全面实施“轻资产”战略。

所以这个时候撤回来把轻资产进行拆分，上市尤其要在香港等境外上市，可能它的估值和溢价会更高。这样把轻重分离，将来分别在资本巿场上做安排，可以同时或先后获得两块商业模式的资本的收益和未来预期。可谓一举两得！”

《清仓海外项目

放弃“国际梦”的万达在下一盘怎样的棋？》

新京报

记者

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2020-07-30

“虽然酒店业曾被万达寄予厚望，但在亚太商业不动产学院院长朱凌波看来，在整个商业地产内，酒店行业属沉淀资金较多、投资回报较低，且投资周期最长的行业，盈利并不容易。

朱凌波指出，此次出售仅是万达整体战略收缩的一个细节，“2017年7月，万达把酒店、旅游板块分别转让给融创、富力，由此开始其旅游和酒店板块的战略减持，加上此次疫情造成国际形势的不确定性，在目前这一时点，万达加速国际战略的收缩，是必然的选择。”

“总体来说，万达的发展战略，现在已进入减持阶段，更加专注于以购物中心为主业的轻重混合模式，而其他业务模块或产品线，预计万达都会相应减持。”朱凌波称。”

《万达出售宝贝王早教业务，收缩“战线”意在何为？》

新京报

记者

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2020-07-26

“亚太商业不动产学院院长朱凌波指出，万达从2017前开始就在不断出售资产，收缩规模，更专注于商业地产相关领域，整个投资模式也有很大变化，已从当年激进式、扩张式甚至国际化的模式，逐步收缩为不再着重于规模，甚至相对保守的发展方式。

此外，朱凌波指出，这次疫情对整个商业地产产业链，包括对万达都产生了较大影响，在重新思考下一步行业的发展时，会更加强化线上线下一体化，尤其以线上为导向，注重数字化、智能化的发展趋势，以及疫情所造成的消费习惯变化。

而在消费层面上，朱凌波分析称，商业地产核心在于消费，由于疫情造成人们消费能力、消费潜力，包括消费信心产生较大逆转，未来人们的消费会越来越趋向于生活化、简单化，更保守、理性。

在此背景下，“万达在内的商业地产，会采取更加收缩、保守理性的态度，专注未来的投资和发展模式，因此，在整个产业链中，一些产业模块的调整，包括之前出售的万千百货、此次出售的早教板块，实际上都是采取了收缩战略。”朱凌波称。

“此前中国商业地产高歌猛进、杠杆式的发展模式将一去不复返，未来企业的投资方式一定是把安全和风险放首位，其次是可控、专注。”朱凌波称。”

《万达：已站在十字路口》

《中国房地产报》

2020年05月02日

“亚太商业不动产学院院长告诉记者，其实在上轮面临的债务危机时，万达就己经开始调整和收缩了，尤其是酒店和文旅业务的剥离和出售，而把主要精力和资本都更集中投入到万达最擅长最具规模和优势的商业地产板块。如果借此次疫情无论是主动和被动的调整、收缩甚至剥离这几个非主营和非核心业务板块，最大力度地回收资金、减少短中期的

损失，更好地聚焦商业地产主营与核心业务，反而是个不错的调整机会。

注：为了完整呈现和真实表达对万达的评述，特将此次采访未刊发的部分附后：

首先回答你所问的万达AMC院线和万达电影问题：因为此次新冠病毒在全国乃至全世界包括美国的漫延和反复确实对高聚集性的院线行业的打击是致命的！截止目前为止中国乃至全球的电影院一直关闭，何时开放仍不可预计。这次天灾人祸的冲击不仅是对万达院线而是全行业无一幸免。之前曾有报道中囯己有近7千家影视公司破产，3千多家影院将关闭。所以万达AMC及万达电影两个业务线是否能安全度过此次疫期，既要视疫期的下步演变形势和周期，也要看万达自身的资本实力和运作能力，当然国家对院线的支持政策和力度、观众疫后的观影心理和方式的改变也至关重要。总之此次疫情对院线行业的“精准”和高关联度的负面影响确实考验院线包括万达院线业务板块的今后生存和变革......

最后说商业地产板块，此次疫情由于国内控制相对有效，全国的万达广场（购物中心）都已经重新开业，尽管所谓的“报复性消费”和回归正常消费还需要相当长的时间恢复，但疫情总要过去，人们还要生活和消费，而且万达商业地产/购物中心的的全国性布局和标准化运营仍然是业内老大、虽然竟争压力也越来越大，未来依然不可替代。再加上轻重分离和轻资产比例不断提高，所以风险及投资在递减、收益可期。至于2023年回归A股的问题，保守分析疫期今年也大概率也会结束，即使进入“全民免疫”的常态，对于商业地产行业包括竞争对手也都处于“涅槃重生”的同一地平线上。这同时也要看国家资本市场的政策导向和趁势及行业经营的平均水平.特别是3年的未来预期也给了万达自身发展和创新求生求变的可能和时空。”

《后疫时代，商业地产如何浴火重生？》

一一答《新京报》记者问

2020.3.12.

“今天，万达集团发布调整租金的确切消息：从1月25至2月29日，万达旗下全国323个已开业万达广场，租金物业费全免！”刚刚，万达重磅宣布免租36天，旗下323个商场和餐饮人共渡难关！

《职餐媒体部

职业餐饮网》

2020年01月28日

“问题二：未来商业地产能否出现品牌商户加速洗牌、大面积换租的情况？商业地产的收并购能否加剧？商业地产运营商如何与商家、租户共度时艰？应该寻求什么样的政策支持？

亚太商业不动产学院院长朱凌波：此次疫情不仅对购物中心的持有和运营商尤其对品牌商家特别是缺乏线上经营能力的品牌商家造成极大的影响和压力。很多品牌商会出现危机和倒闭，承租能力严重不足；尽管很多购物中心如万达等大开发商都实行了免租降费等举行，但还是杯水车薪。同时此次进入后疫时代，购物中心对业态和品牌也会重估和思考，所以无论被动和主动两方面，重新开业的购物中心都对面临一次业态调整和品牌更迭。一些不具备系统竞争能力和资本能力的中小商业地产企业和购物中心项目也必然会出现危机、并购甚至破产的现象。

关于如何共渡时艰，仅仅靠商业地产运营商，品牌和商户的自救和互助远远不够，正如一些知名企业的评估和预测不仅是西贝等餐饮企业甚至连万科这种最健康的企业，现金流也都只能维持三个月，更遑论中小企业更是苦不堪言，无力自保！所以政府必须在税、费和资金资本上给予系统上的减免和扶持，一是此次疫情“事出有因”；二是政府支持和服务企业是天职。否则仅靠企业和市场行为无力渡过此次危机、现在很多企业包括大中小企业都在纷纷倒闭、裁员和停薪降薪，长此以往，必将造成严重和无法预测的社会问题甚至经济和政治危机......”

《“拼命三郎”齐界接任总裁

万达集团步入新生代执掌期》

新京报

记者

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2020-01-03

“亚太商业不动产学院院长朱凌波点评称，丁本锡的退休符合企业和个人的客观规律，丁本锡在万达操盘18年，追随王健林，陪伴万达从成长、顶峰到调整的全过程。

朱凌波指出，中国成功企业都有一个创始人/董事长与操盘手/CEO的黄金搭档模式，董事长多天赋异禀、更擅长开拓创新、资源整合和战略规划，而CEO更偏重管理、执行和运营；董事长更激情、感性和高瞻远瞩，CEO更理性、务实和谋篇布局。此前，王健林和丁本锡的组合也是黄金搭档模式。

不过，朱凌波同时指出，万达进入新的发展阶段，也需要更年轻更应变的新生代执掌，以适应2020后的政经大势和行业周期及企业变化一一考验中国第一代企业和企业家是否能够持续和健康发展，除了掌握和应对外部变化的要素和力量外，很重要的就是建立和健全内部的梯队机制、管理体系和人才方阵......

在朱凌波看来，如今的万达更专注于商业地产和持有型物业（购物中心）及轻重混合模式，因此，更加检验齐界上任后的专业能力和运营水平，尤其万达庞大的存量商业物业，也考验继丁本锡之后的万达资产经营能力和竞争优势。”