万达曾经辉煌，我与万达的交集及新闻（下）

与万达交集的30年间，除了与王健林先生；还先后与曾任万达足球俱乐部总经理、企业***总经理石雪清，万达集团副总裁、商业地产公司总经理汤天伟；万达集团副总裁及万达学院院长陈平，万达集团副总裁、集团总裁助理张诚；万达集团高级副总裁兼人力资源管理中心总经理，万达商管集团董事长兼总裁肖广瑞；万达集团商业地产研究部总经理，万商俱乐部的主任杨泽轩，万达集团商务部总经理潘韬等高中层管理人员有过或深或浅，且长且短的职业交往和合作。

2015.12.22.

今天在冰城出席亚太学院学员企业达仁集团达仁-印象城（又一个山寨标杆）开业典礼，巧遇业内好友万达院线曾总并应他特邀即兴在万达的场子看了场电影《寻龙诀）（改名彼岸花更好）......

2015.6.10.

昨日接受赢商网关于万达去年打通境内外资本市场、特别是推行轻资产和众筹模式的象征意义和对行业的启示性时指出:

一是可以打破商用物业租售两难和销售的魔咒、真正按持有物业的商业规律去运营、有利于提档转型、长期经营。

二是从过去以银行信贷的传统融资和间接融资转向创新融资和直资融资。打通两端前端融资特别是后端退出的双向通道，获取与商业不动产匹配的中长期、低成本和多元化的专业资金。

三是象日本三井和永旺一样、从不动产转向金融混业和最终的金融控股模式。从根本上符合商业不动产的金融属性。

四是按照互联网和互联网金融的思维和方式转型和升级、但能否能由爬行的大象变成飞翔的鹰还有待验证。

五是从大陆模式向美国模式转变即从一条龙一体化方式向专业分工专业管理迈进。发挥核心优势规避短板。

2015.4.12.

今早飞合肥、参加万达文化旅游城“商业街发展峰会”做主题发言、并接受媒体采访。

2015.3.9.

记得去年万达出了《商业地产投资建设》和《商业地产运营管理》两本书，请我写书评时就建议，要让业内和社会真正了解和学习万达，对万达这个高度人格化（创始人王健林）的企业，必须要配套出版王健林个人传记和经营思想结集---可谓一语成谶[得意]，今天在机场买到了王健林著《万达哲学》，称哲学有点拔高哈[呲牙]。另王也表示近些年想退出一线专心写本个人自传……

2014.11.23.

今天出席北京通州万达广场投资者见面会、并做城市综合体及商业街的运营特点与投资价值的讲座……

2014.10.11.万达只有与中外资本市场全面接轨才是最后的功德圆满”，亚太商业不动产学院院长朱凌波今天在接受央视万达专题片的采访时指出:万达以昆明万达广场的即将开业大吉终于达成100个万达广场的战略目标。但这只是万达在中国改革开放30年以来抓住前城市化的大势、抓住市民追求美好生活与时尚消费的主流，通过标准化与连锁性的产品模型、集权化与军事化的团队文化和强执行力与王健林创始企业家的领袖决策力，完成了高速成长、规模发展与城市纵横布局的第一阶段。在新城镇化和中国经济深度与均衡发展的新背景下，万达将进入从量向质转型升级的高级阶段，标志性的象征有四个层次:一是持有为主和永续运营阶段；二是追求高租金回报和投资收益的阶段；三是与互联网和电商的互补与融合；四是最重要的即与中国金融创新和国内外资本市场的全面匹配和接轨，才能实现商业地产的价值最大化！届时再说万达不仅是资产最大的公司，而是市值最大的企业，不仅是民族的更是国际的……

2014.8.28.

参加万达商业年会，两大特点:一是保持万达一贯的风格、规模最大。二是把商家放在第一位、地产搭台、品牌唱戏。

2014.8.11.

考察万达长白山国际旅游渡假区

2014.5.23.

@亚太商业不动产学院：院长朱凌波今天出席赢商网“商业推动地产”东南峰会并致词，在参加“文旅地产”主题对话论坛时指出文旅地产做为商业地产的升级版或创新及体验业态的增量、正成为万达等众多企业下步发展的战略目标和商业模式----是因为中国经过改革开放三十年的发展，很多人和某些阶层已进入有钱有闲追求文教和生活质量的阶段，40-50年代人基本退休、进入养老休闲状态，老龄化社会即将到来；60-70年代人在事业高峰期压力大开始关注养生和健康；而80-90天生就是消费主义者、工作和生活娱乐互不偏废。再加上当下普遍盛行的享乐主义和犬儒哲学、崇尚精神回归自然将成为新导向和新主流，因此对应的文旅地产的发展空间将是上升和巨大的……

2014.4.23.

亚太商业不动产学之《万达体验营》：值此万达集团推出《商业地产投资建设》和《商业地产运营管理》系列管理丛书之际，4月23日学院最新推出为期一天的“万达体验营”培训模块——在万达学院与万达高管交流沟通、到万达广场考察对话等，使学员们实现了解万达，走进万达，学习万达的愿望和目的。同时，凡参加“万达体验营”的学员，学院免费赠送《商i业地产投资建设》和《商业地产运营管理》两本学院指定培训教材，无疑对学员的实际工作中具有重要的参考价值和指导意义。

亚太商业不动产学院首次推出的“万达体验营”今天如期在万达学院举办。这是万达学院第一次对外开放办学。万达集团商业地产研究部总经理、亚太学院学术委员会执行主任杨泽轩给来自全国各地的学员做了＜商业地产与万达＞的主题讲课。

“万达体验营”今天下午在廊坊万达广场考察。主管招商营运副总经理马臣引领学员考察并做了详细的讲解、回答了学员的提问。最后学院师生与万达商管苗总和马总合影留念。

2014.3.21.

@亚太商业不动产学院：院长朱凌波今天专程赴廊坊、拜会万达学院领导并考察了万达学院，同时就双方之间的合作可能进行了探讨并商定4月末组织一次学院学员到万达学院交流学习的活动。

2014.3.14.

@亚太商业不动产学院:新春伊始、又有学院学术委员、师资和业内知名人士另择高枝或做创二代。如万达学院常务副院长范征离职加盟幸福基业，宝龙控股副总裁兼商业公司总经理潘韬辞职筹谋创业，北京盈石副总吴艳芬新任世茂地产商管公司常务副总，中粮商管招商中心副总刘阳转投金地，原河北众美集团商管段总（出身万达商管主力店部总经理、将赴另一知名万科高就）－－论是寻找新东家还是自主创业，都是一种水往高处流的意愿和趋向---唯有祝愿个人畅达企业进步！

2014.3.6.

今天下午终于静下心来还一桩文字债,应万达学院之邀为万达新近出版的丛书写书评--学习节前获赠的万达学院最新出版的万达集团商业地产丛书：《商业地产投资建设》和《商业地产运营管理》,王健林先生把独家秘藉贡献出来与行业分享和交流、其实也是对万达多年的经验主义、实用主义和机会主义的一次重要的理论升华和正本传播。而亚太商业不动产学院一直致力的就是站在巨人的肩膀上把包括万达在内的商业地产本土和国际的优秀品牌和成功模式通过学院课堂的不断传授和系统梳理、指导和推动行业的健康成长和持续发展。万达必须标准化、行业和市场需要多元化……

2013.12.2.

今晚参加北京商业地产界民间第一社团万商俱乐部164期关于红星美凯龙第一家购物中心“爱琴海”研讨会、见到了俱乐部主任、万达集团研究部总经理杨泽轩、红星美凯龙商管总经理贾涛、汉博顾问副总李亚明等一干老朋友……

2013.10.11.《万达并购旅行社》：朱凌波指出，通过旅行社来带动客流量的输入是目前整个旅游行业的“潜规则”，短期内较难改变。因此，万达既然想要大力发展旅游文化产业，涉足旅行社行业是希望将资源掌握在自己手中，从而实现集约化的产业链管理；这和成立酒店管理公司一样，是一个连锁型的措施。

2013.6.21.

《万达三城砸900亿搞旅游》：朱凌波认为，文化旅游项目做起来并非易事，除了旅游设施本身引来的消费之外，还必须要通过规模性和集合性以及特色化、差异化的产品，将人们留下来花钱，否则，人流量有限，且多是“匆匆过客”…

@亚太商业不动产学院:

《万达再次出海并购

宣布在英投资10亿英镑

》：朱凌波认为，国际化路径是品牌企业的必然选择。除了品牌扩张外，出海有利于开拓出新的资本通道。对于万达这样一直以资本运营为导向的企业来说，由于国内金融产品匮乏，海外市场可以助其通过资本平台获得更多融资和资金渠道。

2013.6.6.

《万达“回巢”背后》：公司中的新老员工比例与企业架构的稳定关系重大。朱凌波强调，老员工对公司制度流程、文化，甚至是企业的成长历程都很熟悉，他们在公司里的带动和协调作用非常显著。很多聪明的企业都把离职员工的“维护”视作重要的人才战略发展方向

。

2013.5.29.

亚太商业不动产学院院长朱凌波5月21在拉斯维加斯国际商业不动产博览会中国专场做开篇演讲时指出:困扰中国商业不动产健康持续发展的致命原因是金融创新的

匮乏:既缺少前端投入的中长期,低成本的专业资金;更缺少后端退出的多元化资本通道。中国商业地产的主流产品城市综合体其实是被倒逼出来的一种租售结合的类金融产品如万达的所谓现金流滚资产模式.

《中国商业地产发展的两个阶段，万达：订单地产》

联商网2007-10-27

主持人：第一位演讲的嘉宾是清华大学国际商业地产运营商办公室首席专家朱凌波先生，他演讲的主题是中国商业地产发展的两个阶段。

朱凌波：中国的商业地产是2002年提出这个专业词汇之后，之后面临着重大的转型，就是宏观调控之前和之后，宏观调控之前商业地产的终极客户就是投资客，由于当时的投资渠道的匮乏，包括当时股市漫长的熊市，以及老百姓一铺养三代的传统，尤其是中国商业地产开发商都是从住宅开发商转换过来的，那个时候我们开发的商业地产基本上都是卖给投资客，不关心经营的问题也不关心后期的商业运营问题，更不关心商业的资产和资本的问题。

所以那个阶段的，就是上半场的中国商业地产，实际上是卖给投资客的、销售型的、现金型的房地产产品。宏观调控以后，我记得当时所有的政策都是对住宅，因为只有住宅才是关系国计民生，但是建设部当时也做了一个提示，对于住宅，也没有专指商业产品，就是售后包租做了提示，北京很多的项目，尤其是前期卖得很好的项目，在后期的业态规划、经营出现了很多的问题，尤其是很多的商家经营惨淡，甚至是倒闭，还有一些厂家收了大量的投资客的预收款，由于抵押经营的问题后来跑了。在这个阶段即使做得最成功的万达，当时提出了定单地产，实际上跟万达完成第一轮的国际化融资以后所说的定单地产业有重大的区别，当时的定单地产概念通过引进主力店和次主力店的方式来引领商铺的销售，是为了更好地销售门铺，万达完成了麦德里银行融资以后，提出了只租不售的阶段，我认为才是真正意义上的中国商业地产的定单地产。

经过这样一个转型期，中国的商业地产尤其从住宅转型的商业地产开发商或者是投资商面临着两难问题，就是租售的两难，或者说是模式的转换。实际上中国商业地产开发商在这个模式上有两个，我个人提出一个观点，之前也跟业内的人做过讨论，一个叫做商业地产的投资商，或者是开发商，还有一个叫做商业地产的运营商或者是全程运营商。

为什么这样讲呢？第一轮从住宅转换过来的商业地产开发商，尤其是没有进入资本通道、多元化融资的开发商，尤其在二三线城市，他们开发的商业产品，尤其是综合题，单体商业、步行街基本以销售为主的模式，还没有转变。后者进入了资本通道，有IPO可以借壳上市、做信托甚至跟海外资金融资，他们可以转换为不动产类型的、金融资产型的运营商。这跟我谈到的商业地产第一阶段的产品都有本质的区别，因为在第一阶段，中国商业地产的开发商可以根本不考虑商家的要求，更不用谈市场或者消费者。所以第一轮的商业地产产品基本上都是没有按照商家的要求，无论是市场的要求还是技术的要求，包括消费者的终端需求，就建造起来了，然后把它卖给消费者，然后一走了之。

到了第二阶段，即使你是商业地产的建造商开发商，如果你不按照商家的要求，比如说超市，你租给沃尔玛还是家乐福，他们的要求都不一样，你租给主力店是租给王府井、还是麦凯乐，你租不同的主力店，也有不同的要求。即使你是商业地产产品的建造商，如果不按照商家的要求，你的产品也同样租不出去，第二个你的产品也卖不出去。因为投资客买了以后也要租出去，租给商家，商家有很好的租金效益，你才有很好的回报。即使作为商业地产的建造商和供应商，你也必须要按照市场的要求，起码在选址时你对你所选择的地段它的商业价值，它未来预期市场的空间，包括贼个商圈消费者的消费习惯，你的体量、设计风格就有可能与市场脱节，结果就可能租不出去、卖不出去，即使你租出去了，没有很好的业态进来，你最后也会经营惨淡。

《获跨国运作筹码

万达谋求海外扩张

》

地产中国网2012/03/06

“王健林一直寄希望于万达集团成为跨国企业，成为世界500强企业，因此他一定会进行海外扩张。”工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任兼秘书长朱凌波认为，全球金融危机后，美国等海外的商业地产资产价格缩水，此时通过并购的方式进入具备投资价值。

朱凌波认为，万达集团海外扩张的捷径当属酒店并购，因为酒店板块已经是万达集团的一大业务板块，其酒店管理也都请的是国际品牌。早在2010年年底，王健林曾透露，万达集团已在伦敦、纽约等世界各地寻找了一些大的酒店品牌，很快就能看到万达集团的海外并购。

朱凌波则认为，万达集团的海外扩张存在一定的风险：一是万达集团军事化管理的企业文化，与国外的企业文化有着明显的差异，管理的不兼容性对万达是个考验；二是资金风险。并购需要大量资金，商业并购后也需要整合改造运营，会有大量资金沉淀。

“万达在国内快速扩张，但一直未解决中长期多元化的融资品种问题，如果没有充足的海外扩张的融资准备，风险会很大。”朱凌波说。”

万达高管频遭挖角

商业地产再现人才荒

2012年11月09日

《京华时报》

“不光是万达，所有具备成熟商业模式的企业都面临这样的问题。”亚太商业不动产学院院长朱凌波对记者表示。不过，在疯狂的挖人之后，可能会出现两个问题，首先，万达是一个极为标准化、整个运营管控体系非常清晰的公司，由总部统一运作、各部门负责组织和协调，在此情况下，被挖的万达人才可能只是负责万达的某一条线，而被挖之后可能被予以“包揽天下”的重任，这是不可能实现的；其次，万达具有鲜明独特的企业文化，被挖的人才是否与新企业的特质以及工作的内容相匹配和对位，这也将是风险和挑战之一。

朱凌波表示，在房企接连涉足商业地产领域之后，对商业地产人才的渴求自然提上日程，也造成了人才的频繁流动。不过，由于高校里并没有相关专业的设置，目前商业地产人才的培训一方面依靠成人和继续教育的外部培训，另一方面是依靠实力企业的内训。对于绝大多数新成立的商业地产公司及项目来说，通过猎头挖角成了最便捷的手段。

“什么类型的企业适合什么样的人才，产品特质跟人才和团队是否匹配，这需要人力资源整体的规划和定位，并不是挖走一两个人就能做好。”

《王健林:滚雪球的术与忧》

中国经济时报

张子星

2013-10-15

头顶“2013年胡润中国富豪榜首富”的地产“土豪”王健林近来让外界惊叹不已:不仅因其个人资产今年涨幅高达108%、个人身价达1350亿元,而且因其格外高调:9月22日,在青岛东方影都影视产业园的项目启动仪式上,万达请来莱昂纳多·迪卡普里奥、梁朝伟等众多国际国内当红影星走红毯助阵。据知情人士透露,光是明星的出场费,万达就花了5000万美元。而投资500亿元的东方影都项目只是万达计划在全国投资的十个万达城中的一个。

不过,万达的快速扩张也引起外界对其资金链情况的质疑。王健林本人则多次对外界表示,万达的负债率远没有外界所传的90%,并称万达的资产负债率可能是中国房地产商里最低的。

现金流滚资产

“万达的商业模式是快买、快干、快竣工。”王健林曾说。与其它房地产企业不同,万达不储存土地升值溢价,而是一拿到土地就马上投入项目开发,在极短的时间内完工套现,然后投入到更多的新项目中。

据万达2013年上半年集团相关报告,仅今年上半年,万达新发展的项目就已经达到20个,其中包含18个万达广场和两个万达旅游城。如此多的项目集中上马需要极其丰厚的现金流,这正是外界质疑万达负债率高企的原因。

亚太商业不动产学院院长朱凌波告诉中国经济时报记者,“万达的商业地产模式,就是一种类资金链的模式,用可销售的住宅、写字楼回笼现金,然后沉淀成购物中心和写字楼的持有资产,他本身就形成了自己的循环链。”

万达的现金流滚动特别快。王健林曾说:“别的企业投资四五年,我们两年之内就干完,这就是竞争优势。这种物业投资,如果提前一年完成,财务上至少节约1个亿,佣金多1个亿,这就是2亿现金流。”

在全国万达广场项目遍地开花的前提下,项目的前期销售收入作用很大,王健林将此总结为“销售为首、现金为王”。一位不愿具名的万达管理层人士对中国经济时报记者说:“每30亿的项目,自有资金只占10%,其余款项为商品物业和住宅物业售卖所得。”

在近几年开展的万达第三代城市综合体项目中,万达将单个项目面积增加到30万平方米以上,综合了万达广场、高级酒店、写字楼和商业住宅,加大了出售物业面积。

低成本、宽渠道

出于市场和成本的考虑,在近几年的商业地产选址上,万达将目光主要集中在二三线城市的新开发区上。对急需招商

引资获得政绩的地方政府官员来说,城市综合体、高级酒店、世界五百强具有致命诱惑。在此前提下,万达速度得以彰显,甚至有些地皮“招拍挂”还没有走完,万达已经开始对外发布项目招标。

朱凌波认为,“三快”模式实际上是一个跑马圈地的战略布局,去占领城市中优质地块,用规模影响力去扩大企业发展。

前述万达管理层人士也有此观点:“万达现在做的是拥抱城镇化的浪潮,尽快圈地。过几年,其他竞争对手死掉后,再下功夫提高盈利水平。”而在资金链方面,他还表示,资金链要看银行给万达贷款利率和授信额度。万达是银行界最优质客户,授信额度也最高。

据了解,央行金融司在2006年将万达列为全国房地产金融改革试点企业,给了万达一个绿色通道,万达的贷款申请可以直接向总行递交。四大国有银行中的工行、中行、农行三家总行给了万达巨额授信。相比其它房地产企业,拥有绿色通道的万达优势十分明显。

而在具体贷款业务上,万达除了获得开发贷款外,在项目完成后,还能获得一笔经营性物业抵押贷款。开发贷款一般只有2——3年,经营物业平均能达到8年,而拥有绿色通道的万达最高能将时间延长到15年。

王健林对此也曾表示,万达拥有多个万达广场,仅在银行做经营性物业抵押这一项的贷款规模就有望达到300亿元。而经营性物业贷款约占到万达地产开发资金的三成。在操作上,除了满租开业时能拿到一笔贷款,5年后因为租金上涨重新评估重新抵押,又可以获得一笔更高的抵押贷款。”

高速滚动下的隐患

速度造就了万达,却也像达摩利斯之剑般悬在万达的头顶。房地产企业顺驰也曾以速度闻名,并一度辉煌,但最终也可能因资金链断裂神话破灭。

“速度的确给万达留下了人才匮乏、工程质量、资金链紧张等问题。”朱凌波分析,万达销售模式也正面临着一个困局,前期出售物业的比例过高,导致后期经营不景气。同时由于城市综合体带动,万达一些商业物业的销售价格过高,会影响未来投资者和经营者的回报空间。这会对万达品牌和下一步销售产生影响。

而人才问题,王健林整整提了三年。之前提到的万达管理层人士也称,在万达文化城项目上,万达与联想、泛海和一方等其他企业联合开发,考虑的就是这些企业的资源和人才。

万达的步子迈得太快,而配套的零售百货、酒店、院线等战略合作企业却跟进不上。另一方面,订单地产的租户构成中,低租金的战略伙伴占整体购物中心面积的70%,租金收入却只占总租金收入的40%——50%。商业大牌的承租面积大,但是租金价格低,万达的租金收益严重受压。

低租金收益给万达带来的麻烦不仅如此,甚至会影响到万达最重要的融资渠道。“租金收益不够偿还利息,这是经营性物业抵押贷款遇到的最主要问题,这也是银行最头疼的。”盛富资本CEO黄立冲表示。而在资产证券化方面,万达之前在香港与麦格理合作成立REITS在港交所未上市成功很大一部分原因也是因为租金水平低。

但更大的问题在于整个大政策环境造成对于万达的不利局面。在中国,房地产市场和房地产企业仍然是被调控对象。房地产企业上市融资和资产证券化阻力重重等。

虽然前期的私募做得很好,但是万达商业地产公司上市仍然遥遥无期。“地产公司在目前这种调控形势下,上市可能不太现实,等一等看吧。”王健林曾说。

万达一直在寻找新的渠道。万达曾尝试过信托产品,与建行和北京银行合作推出过三宗信托融资产品。但相比银行,信托的综合成本偏高,普遍在12%左右。成本高、金额少、周期短,并不适合万达。

“全球95%以上的购物中心是由REITS持有的。但在中国,我们没有这种金融产品的支撑。”王健林说。

“无论模式怎样,但最终企业一定还是要赚钱的。”朱凌波分析,但万达是一种资产快速扩张的模式,它不用投资回报来衡量企业的发展,更多是通过企业规模扩大和资产升值这种方式来融资。

《生活方式将转变，万达：文旅地产或成主要商业模式》

赢商网2014/05/24

朱凌波：谈到文旅地产，我们有两个方面探讨，一个文旅地产是商业地产升级版，另一方面，文旅其实也是商业地产的组成部分。万达提出口号认为商业地产自身企业发展的规模，还有未来商业地产发展的空间到了转型升级，大力发展文旅地产，把文旅地产作为商

业地产是万达未来的主要商业模式。

其实我想文旅地产能够在这样一个阶段有这样的

趋势，包括做商业地产或者其他产业地产，其他产业的人关注或者

推动文旅地产

，我用几个通俗的词跟大家做一个交流。

有钱，有闲，有文化、有生活哲学。从

中国几代人目前的生活状态和方式来看，中国进入以文化、艺术、旅游跟消费主要的

模式，生活方式转型是未来很大的趋势。另外，中国现在主流社会无非是官员、企业

家，还有知识分子，这些人生活方式出现很大变化。

官员现在讲房产，这个空间做的

很大，很重要的知识分子

有一个中国的文人士大夫有一个很重要的消费或者生活

哲学，如果整个社会的开放度自由言论受到了阻碍或者挤压或者压力，他们就会产生

逃避，回归自然、回归田园。

近很多像柳传志在商言商，更多介入政治，介入主流

社会的东西，这都是传统。这些挤压

的都表明中国未来的文化艺术、旅游这些消

费模式，包括生活的方式可能在未来有更大的变化！

《金融创新

促进商业地产良性发展的新机遇》

赢商网贵州站

2014-10-25

摘要：在日前举行的中国商业推动地产论坛贵州峰会上，全国工商联商业不动产专委会主任、亚太商业不动产学院院长朱凌波，就“商业地产发展趋势与机遇”作了精彩的主题演讲。

朱凌波：中国的金融创新如果没有突破，房地产是不可能有持续健康的发展。比如万达，如果它不再跟中国金融创新和国内外资本接轨，将可能出现严重问题。现在万达号称有4600亿资产，是一家大规模、高速成长的企业。如果不找出资产增值的退出通道，那么未来不只是万达，中国所有做商业地产的企业都会面临巨大问题。

我们中国的金融有几个致命的缺陷，第一为商业地产提供的短期信贷资金。第二是金融体系是以资产作为抵押的体系。中国金融80%的抵押物都是跟土地和房屋不动产相关的，而在国外，却可以脱离抵押体系，可采用租约抵押贷款。第三个层面就是金融创新，现在进入商业地产的资金，没有建立良性循环。进入以后如果没有销售、没有回款，这个钱就回不来。商业地产的资产如果不盘活，未来中国金融的风险就像海南地产一样出现泡沫。最近，政策上出现了一线曙光，我们呼吁了多年的以房地产限购解压为始的救市政策，以及未来的资产证券化——MBS的提出可能会为未来中国商业地产的良性发展提供一个很好的解题。

万达抛出第四次转型计划

转向“轻资产”

2015年01月23日《京华时报》

“任何一个实体商业地产，最终都要完成其金融属性，实现商业与金融、实体与虚拟的对接，这是未来的发展大势，也预示着万达进入一个新的发展阶段。”亚太商业不动产学院院长、全联房地产商会商业不动产专业委员会主任朱凌波对记者表示。

除了商业地产实行轻资产的创新模式，万达还将加快发展文化旅游、金融产业、电子商务3个产业，5年后将形成商业、文旅、金融、电商基本相当的四大板块，彻底实现转型升级。

这也是万达提出的第四次转型，也是范围更广、力度更大的一次全新转型。按照规划，万达文化旅游项目将从今年开始进入丰收期，文化集团收入计划达到450亿元；电商公司将开业成都云数据中心，完成15个智慧产品的上线，继续搞好线上技术研发，做好支付规模；金融领域，今年一季度将成立万达金融集团，并于年内并购1至2家金融企业，向互联网金融方向迈进。

同时，万达也将从中国企业转型为跨国企业，今年将完成2至3家较大规模的并购，5年后海外收入占比将超过20%。

《万达12月再添12家万达广场

背后有何商业逻辑》

《新京报》2018-12月-4日

“在全国工商联商业不动产专委会主任朱凌波看来，轻资产转型是万达由开发商向运营商转变重要的高阶阶段。“万达专业运营模型与团队已经成熟，此外，轻资产还可以回避开发商重资产、长周期以及商业地产金融短板没有退出通道，造成企业资金链进展、回报率很低，周期拉长的问题。”

朱凌波指出，轻资产的好处还在于，可以提速发展，万达凭借多年积累的能力、模型、产品标准，可以用软专业迅速复制。

值得注意的是，随着电商的冲击，线下商圈都在奋力转型向线上靠拢，万达缘何依然加大线下布局？

“线下是主体，线上是赋能，线下是基础、线上是增量。线上线下一体化，并实现闭环才是良性和终极出路。”朱凌波表示。”