第六章：游侠与土豪，体制与市场

2016年夏，我应北京昊基地产总经理李宏之约前往神驰已久的黄果树瀑布，考察该司多年前投资的一个旅游地产项目“瀑城”。其实昊基地产就是我2002年离开郑州恒华加盟的前北京良乡房地产开发总公司。这个名字还是我当时主持的国企改制的结果。那时我以空降的方式被任命为副总经理兼总经济师，李宏是投资发展部经理兼财务部经理，是我最直接也是最得力的下属和干将。

其实此次更主要的一件事，是他传了一个局，让我再次与我当时的老板大哥张龙相聚，以化解十四年前的那场干戈，重修旧好。

终于来到中学地理书上、慕名三十多年的黄果树瀑布，但几乎己没有明显的兴奋感。正如生命中的初心和理想，经过漫长的等待、失望甚至绝望直至淡漠，尤其重复见过更奇美更壮观的景色之后，也许仅存的只是不留下遗憾的一种夙愿罢了……

《黄果树瀑布》

多年来只闻其名

在唐诗里

念过

在地理书上

读过

那是一条遥远的彩虹

看过

家乡的镜泊湖瀑布

路过

加拿大的尼亚加拉大瀑布

现在

只想在远方

听到那阵轰鸣

2016.8.13.于黄果树

8月13日晚在“黄果树国际啤酒节”上如愿见到张总时，紧紧的握手和拥抱后，随着大笑仿佛这14年都做一阵风和远外的轰鸣

！虽然他己退居二线，但刚毅果敢的形象和性格依稀可见。

这位特种兵团长出身，又担任过区委组织部长要职的大哥，当年的领导作风可谓严厉而霸道，而且极擅权术和军事化管理。崇尚用人要疑，疑人要用。却也重情重义。在他的麾下当差压力山大但也成长飞速。

他酒量极大，白酒一瓶起步，二瓶不封顶。在房山区政商两界素以强悍和好勇闻名。记得我入伙的第一年元旦至春节期间，公司领导班子三人，张总，主管工程的常务副总陆虎和我，为了答谢和打点相关要害部门（那时一个地产项目全程需盖125个公章审批），每天午晚两场酒局整整排了一个月。而且本土人物个个酒风凶猛，经常都是手把瓶。我这个东北出身，又经过河南历练的小酒量几乎每场都要中途吐2~3次，回来仍要坚持战斗！一年后我撤退不久，就听说张总喝出了心脏病住院，陆总喝得换了肾……

所以这次我们老哥俩没整白酒，而是喝的67度德国啤酒头，别有一番凛烈！酒过数巡接近子夜，张总笑着拍我的肩头调侃道：“你小子当年就是个逃兵！要不咱们的事业一定能干得很大哈。”

我也不无惭意地表达了当时年轻好盛，书生意气的毛病。但也幽默地将了他一车：“大哥你如果不用党棍的方式治理企业，也许我不会跑的。”

酒己到位，话也说透，只剩岁月无情的呼啸，都有点悔不当初的感慨……

黄果树三天，除了喝大酒、怀旧续交之外、还在好兄弟李宏的全程陪同下深度游走陡坡塘、黄果树和天星桥三大景区，每天3个多小时步行，大汗淋漓重复出透，不仅高度对冲了帝都的暑热和戻气，更于壮美旖旎的山川草木之间釆天地自然之灵性、吃奇花异果，仿佛经历一场西游记式的修行……．

临别之夜，记忆与梦叠加，把时间拉回到14年前……

2001年春，我从郑州与李张两位兄弟开车抵京后就暂住在二哥张铁号称800万平米的回龙观大社区“风雅园三区”的一套半跃式住宅中。并于当晚给张总写了一封投名信邮件发出。因为半年前在中房协那次他们𠄘办的“绿色地产研讨会”期间交谈得之，张总也准备引进MBO（管理层收购）改制所在的国企并谋求直接或间接上市，而这正与我这二年从事的工作高度吻合。

一天后他回复并约我隔天下午去面谈。原房山县现房山区政府所在的良乡是北京的西南角，与回龙观正好南辕北辙。我打车二个多小时才到达。那时的良乡还没有高层和超高层建筑，最贵的房子就是房开的“北潞园”才2600元一平米。

准时到达张总的办公室外间，他的那位年青瘦弱，聪明伶俐的女秘书请我稍等，张总正接待一位建设部住宅产业中心的领导。于是我和她自然地聊了起来，她自我介绍叫张冬梅，知道我的来访并说看了我给张总的信，“欢迎欢迎，公司就缺您这样的高手啊”。

她的一席话让我明白这个小女子非同一般。事后也证明这位在我上任半年后竞聘上岗的办公室主任是既能成事也能坏事的。

送走客人后，我走进张总宽敞简洁的办公室谈了半个小时，他介绍了公司及房山区的情况，重点讲了他要改制的设想特别是国企改制的难度，以及公司的五

年和十年发展战略和目标。同意聘任我为总经济师一职，试用期三个月，让我拿出基本思路和操作方案。

三天后我带着简单的行李报到上班，分配了我一个办公室配卧室的套房，工作与居住一体很方便。

但未想到上任的第一件事不是常规工作，而是出面摆平公司主要贷款行房山区建行。因为我来的一周前，银行把公司的账户给冻结了。我1984年大学金融专业毕业就在家乡花河市工行做了三年信贷员，银企关系搞得这么僵也是让我不解。尤其听李宏讲公司之前在建行累计贷款超过10个亿。主要建设资金都是该行支持的。而封户的起因竟是因为建行信贷科王科长的部属来买房，售楼员没给打折。这匪夷所思的细节和现象让我预判其中必有更深的真相和内幕。

在我再三追问下，李宏才透露当年政府扶持，建行全力支持公司时，张总与王科长称兄道弟，后来传说张总当年应该对王科长应有所承诺但一直未兑现。“北潞园”开盘后，因为物美价廉，一炮打响，卖得火爆，资金充沛。张总野心膨胀，对王科长也越来越疏远。导致其心怀不满和怨怼，遂在公司5亿贷款逾期之际给张总一个眼罩儿和警告！此时公司正值将要开发三期和四期，又购置了新地块，资金也开始吃紧。

于是我决定趟这道浑水并得到张总的默认。我的理由和底气有二：一我是生人，之前没有卷入他们和当地错综复杂的关系中，便于调节。二我有大学师兄分别在建行北京市行和总行当领导，可以拉大旗做虎皮。

但我连续三次去拜访都吃了闭门羹！第四次我等候于他的办公室门外，趁他前一波客人出来时，乘机闯进去反手把门锁上。自报家门并开门见山地说：“王科长，我也是银行信贷员出身。银企关系搞到这个程度肯定都不是双方所乐见的。我不太清楚您和张总之前的关系，但我现在的身份也许有助于冰释前嫌，而且也得到张总的认可。”

听我这么说高大俊朗的王科长沉吟良久，“朱总，就冲你这么讲，今天中午我请你吃饭，咱俩好好唠唠”

于是他带上门请我到了附近的一家良乡地方特色餐馆找了个包间，犹如一个怨妇般把前因后果跟我讲了一遍。我一直专注地倾听并表示对他深深的理解。最后坦诚地表态我会说服张总并希望他能支持我的工作，大家重新开始。毕竟还都在良乡这个地面混，没必要搞得剑拔弩张，两败俱伤。

过后跟张总做了汇报并劝他出面做东请王科长吃顿饭。他也同意了。择日在良山最讲究的昊天酒店摆了一桌，并请了与双方都有过的主管城建副区长做陪。这顿又是每人一斤白酒，总算坐到了谈判桌上。

马上这笔5个亿贷款就要办理转贷手续了，还有5个亿三个月也要到期。我再次去找王科长时，他又扔出一个障碍。最近市建行新委派了房山区支行一位宋行长，需要得到他的批准。我一听心中窃喜，这正好可以用上我在市行和总行的关系。

某天下午我正准备去拜访宋行长，王科长告我宋的父亲昨天不慎腿被撞断了，因为看护没来上班。我问他住院地址他说不清楚。于是我当机立断让司机开车去城里几大医院挨家去搜，终于在傍晚时分在中国人民解放军总医院骨科医学部找到了。

温文儒雅的宋行长被我的诚意所打动，晚上请我在基辅罗斯餐厅(翠微店)吃俄罗斯菜，听着怀旧的“三套马车”，说起大学时什都喜欢的俄罗斯文学，双方交谈甚欢。我不经意的把我的银行背景和同学人脉点了出来，他也心神领会。

第二天宋行就指示王科长配合办理转贷工作，我带着李宏全程陪同和配合，加班加点。请吃请喝请按摩，终于一周搞完所有上报材料。我也算砍出头板斧，大功一件，踢开了头一脚。

转贷成功后，张总带陆总和我及李宏隆重宴请宋行长，主管信贷的任副行长和王科长，自此银企又重回正轨进入黄金期。我也恰好试用期结束，正式晋升为副总经理兼总经济师，分管改制上市，投融资和战略发展。

紧张的工作之余，我仍不忘游山玩水，礼佛修禅。房山首府良乡历史悠久，秦朝即有名号。当年汉文帝回长安即位经过良乡时，由于这里人物具良、商贸繁华、一派祥和，因此被赐名为“良乡……

房山既有小桂林美誉的十渡及诗意的野山坡，风光旖丽，另一种说法与佛教有关，“十渡”是佛教的“十方世界，普渡众生”的简称。又有号称“北方巨刹”的嵯峨云居寺，尤其珍藏的赤色舍利光芒熠熠；更有亿万年山顶洞人的周口店，掩映于林木之间一一让人在自然，宗教和历史的氛围中对现实社会获得了不停转换的上帝视角。

随后我集中精力积极推进本职工作即国企改制。一是与区体改办沟通，了解和掌握地方政府对改制的意见和尺度。二是引

入专业领域知名的律师事务所，借鉴国内外成功的经验和案例。争取拿出最有突破性的又不违规的方案和路径。

改制工作的两个要点，一是政策界限；二是主业之外的资产剥离。

尤其资产剥离烦琐而周期较长。因为公司一直以来是不断强化所谓产业链模式即装修装饰，销售，物业服务甚至门窗沙石等一条龙配套。但按照主业突出并增长的原则需要做大量减法。于是张总把攻坚的硬骨头交给我这个外人来啃或许是最合适的。因为这些子公司的头都是难缠的主，都兼着总公司副总的职务，最多时有12个副总。而且与公司领导和各部门都有各种显形和隐形的千丝万缕的利益关系。此轮机构瘦身后只保留了三位副总和三总师（总经济师，总会计师和总工程师）。

于是我让李宏给做了个排期，按照先易后难的排序约谈。我的原则和方法是首先保证公司的原投资不收回，之前的配套服务改为形式上的外包合作并走招标程序。这样既保证了他们的利益又解决了公司的包袱。同时𠄘诺公司改制一旦成功，他们都可以购买优先股。实体存量未变，投资增量可期。所以一轮下来基本搞定，下步就是财务核算和行政部门配合工商注销与分立。

解决完这些枝叉问题，核心要素还是股权结构和股份划分。特别是核心管理层的资金来源和投资主体。按业内惯例是管理层需要成立一家独立的第三方投资，然后反向购买母公司的股份或与母公司成立合资的新主体公司。这个方案一是聘请的观韬律所要提供专业和符合相关法律法规的支持意见。二是要获得发改委代表的地方政府的认可。

所以发改委魏主任是我打交道的主要对手和伙伴。这位又瘦又黑的戴着一副白框眼镜的老兄，平时总是冷着脸，说话直接而强硬。口头禅就是“国有资产不能流失”。但此人酒量超常且贪杯，酒后话多，喜欢中国历史。因此几顿宵夜和深聊下来，我俩比较谈得来且也算意气相投。但他有个底线，就是无论我俩说得多好，但必须张总出面并喝酒，他才会吐口，让张总买他的人情。因为张总任组织部部长时对他小有提携，但现在双方身份变了，自有一番计较和心思在心头。

而观韬驻场的牵头律师翟榕是一位经验丰富，才华横溢，口才极好的大女主。与我一见如故，互相欣赏，所以可谓心有灵犀，配合得当。后来我们成为好友，多有交流与合作。我到清华大学主持房地产培训还几次请她去讲过课。

耗时三个月，第一轮改制方案拿岀来后一个星期，我请张总参加汇报和研讨会。魏主任代表自己也代表政府领导提了8条修改意见。我和翟律师现场表态，用一个月时间尽快修改。

晚上张总请客喝了顿大酒，他与魏主任两人真是旗逢对手，喝了三瓶贵茅。我和翟律师喝了一瓶。饭后我和张总亲自送魏到家门口，双人拉着手久久不松。我又代表张总送上两瓶茅台和两条玉溪，才结束了这场公务私交。

一个月后第二版方案修订完毕，老魏基本同意并准备报区政府和市体改委审批。但不巧房山区新换了一位辽宁调来的区长就暂时搁置了。

改制工作暂时告一段落，我把主要精力投入到公司未来五年至十年发展纲要的撰写上。同时把在四砂股份，恒华地产及良乡房开这三年从事企业改制及上市，投融资积累的经验和思考，在《中国楼市》专刊上发表了系列关于房企融资的文章，引起业内比较广泛的关注和反响。

关于公司未来五年至十年规划，我主要提出了两个核心点和新概念：一是主体做土地运营商，兼做房地产开发商。依据和预测是房山虽然是北京的远郊区，但未来五年至十年城市（镇）代和郊区化发展将会逐步加速外扩并如火如荼。而当时房山土地特别是成片土地资源丰富而低价，公司应该利用政府直属和本土企业的不可替代优势屯积土地。随着全国品牌开发商大开发商的进入和大盘化趋势，可获得土地最高的增值。

二是立足本土做北京的西南王。不轻易对外投资。因为公司的资本，品牌和团队有限，在保持一定比例的自主开发和销售外，可更多与品牌开发商合作联手，分享最大的溢价。

我的提案引发了公司管理层的激烈争论，经过多次研究和论证，张总和团队接受了我的理念和构想。不久就与长阳镇协议锁定了8000亩土地，继而在建有高尔夫球场的青龙湖沿岸又圈下了800亩别墅用地，

事实证明我的预测是对的。2015年我应李宏之邀，13年后第一次回到我曾经战斗的良乡。此时的土地已涨价10倍，房价涨了15倍-20倍。万科，绿地、世茂和首创等大开发商云集。轻轨房山线己于5年前开通。首创奥莱，万科半岛广场和绿地缤纷城等商业中心也相继开业……已经蔚然成为一座繁华热闹的新城区。