房地产：拖垮G D P和家庭资产的最后稻草！

中国房地产高峰值（新冠前）G

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P占比30%，拉动力占50

％，个人及家庭资产比达50

％－70

％。

新冠至今，房企纷纷爆雷，龙头企业纷纷濒临困境和破产边缘，从恒大、碧桂园到万达和万科，整个行业开始快速下行。据最新统计报道，G

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P从最高峰的11%到如今5.6%（而且还是虚报）拖累G

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P夭斩，房价下跌30%一50%（一二三四线城市呈梯度缩减，有的己跌破开盘价），个人及资产大辐缩水甚至出现负资产危险和效应！现在全国1.08亿人、22%的人在房地产上被套牢。

城市（镇）化趋缓，老龄化、年轻人不婚不育，老龄化严重，人口红利殆尽……

2100年，老龄化低3.

6亿人，中4.5亿人，高5.

8亿人。老龄主导全社会。

如果按照不完全可比的日本房地产价格在1991年泡沫破裂后开始持续下跌，这一趋势延续了约22年，直至2013年左右才逐渐复苏。下跌主要集中在大城市如东京，地价跌幅高达65%以上，房地产低迷导致制造业萎缩28%，创新研发停滞10年，整体经济陷入长期衰退，被称为“失去的二十年”。那是否中国的G

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P和个人/家庭资产危矣？会不可避免地出现亚州金融危机时香港的负资产和负翁现象，面临危机甚至崩.

盘风险！

《8月数据依旧不堪，“金九银十”要凉？》（2025年1-8月）

全联房地产商会

2025年09月16日

8月，淡季延续，商品房销售面积和销售额分别为0.57亿平米和0.54万亿元，单月销售面积达到2009年以来同期新低，单月销售金额达到2015年以来同期新低。

1-8月，商品房销售面积和销售额分别为5.7亿平米和5.5万亿元，同比分别下降4.7%和7.3%，降幅较1-7月分别扩大0.7和0.8个百分点，同比降幅已连续扩大5个月。

库存方面，截至8月末，商品房待售面积约7.6亿平米，环比下降307万平方米，降幅0.4%，库存压力缓解速度持续放缓。同比上涨3.2%，库存仍处在历史高位。

根据央行公布的8月社融数据来看，反映房贷的新增居民中长期贷款200亿元，较2024年同期少增1000亿元；反映消费的新增居民短期贷款105亿元，同比少增611亿元。房贷和消费贷双双下滑，说明居民对于市场信心依旧不足……

《楼市大局定了？国内42%的家庭，将面临4大难题》

新浪·财经头条

2025年9月3日

我国城镇住房自有率已达94.3%，其中42%的家庭拥有多套住房。房地产行业经历了三年的深度调整后，多套房家庭正面临前所未有的压力。房子不再是简单的“资产“，而成了部分家庭的“负担“。

曾几何时，买房是国人共识的最佳投资方式。一套房子，十年翻三倍的神话比比皆是。2023年初，全国70个大中城市二手住宅销售价格指数同比增长还保持在7.8%。然而到了2025年第一季度，这一数字已跌至-2.1%。房子从“香饽饽“变成了“烫手山芋“，多套房家庭面临的困境日益明显。

持有成本上升是摆在眼前的第一个难题。2025年初，全国平均物业费已达每平方米5.3元/月，比2023年增长了18.7%。北京、上海等一线城市的物业费甚至高达8元/平方米。一个100平米的房子，每月仅物业费就要500元以上。再加上房屋维修基金、水电气等基础设施费用，持有一套闲置房产的年均成本已超过2万元。一位北京的李先生告诉我：“我在郊区的那套房子已经两年没租出去了，每年光付物业费和贷款利息就要掏3万多，简直是在烧钱。“

资产贬值风险成为第二个让人头疼的问题。据中国房地产业协会2025年4月发布的《中国房地产市场报告》，全国有27%的三四线城市房价已连续8个季度下跌，累计跌幅超过18%。人口持续流出的中小城市，房价下跌趋势更为明显。山东一个地级市的张女士无奈地说：“五年前投资的房子，现在想卖掉连首付都回不来，只能硬撑着。“住建部最新数据显示，2025年第一季度全国商品房成交量同比下滑12.3%，市场预期继续恶化。房子不仅不升值，还可能成为“贬值资产“。

流动性差异化是第三个逐渐凸显的困扰。房地产市场已明显分化，优质区域的好房子依然有人问津，而普通地段的普通房子可能几个月挂牌都无人问津。

2025年一线城市核心区域的二手房平均成交周期为47天，而三四线城市这一数字已延长至196天，几乎翻了四倍。一位在珠三角从事房产中介十年的王经理表示：“现在客户都很挑剔，位置不好、楼层不佳的房子，价格再低也没人要，有些房子已经挂了一年多了。“

税收成本增加是第四个不得不面对的现实。2024年下半年开始，多地陆续出台了房产税试点方案，2025年已有8个省份的12个城市开始实施差

别化房产税政策。家庭拥有的第二套住房起征点普遍设定在90平方米，税率为房产评估价值的0.5%-1.2%不等。上海一位拥有3套房产的陈先生计算了一下：“每年光房产税就要交3万多，加上其他成本，持有多套房已经成为一种奢侈。2025年第一季度，试点城市房产税收入已达187亿元，同比增长35.6%。

房地产不再是“唯一的财富增值渠道“这一现实，正在改变国人的资产配置理念。中国人民银行2025年5月发布的《中国城镇居民家庭资产负债调查报告》显示，城镇居民家庭资产中房产占比已从2020年的68.3%下降到2025年的57.6%。与此同时，金融资产占比从28.5%上升到38.7%。这一变化表明，越来越多的家庭开始寻求多元化的资产配置方式。

未来5年，房地产市场将继续深度调整。住建部一位高级官员在内部会议上表示：“房住不炒的定位不会改变，房地产回归居住属性是大势所趋。“国内著名经济学家钟正生在最新发表的文章中预测：“到2030年，中国房地产占G

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P的比重将从目前的7%进一步下降到5%左右，与发达国家水平接轨。“

面对房地产新形势，多套房家庭需要重新规划资产配置。一方面，可以考虑将闲置房产转为长租公寓、民宿等经营性用途，提高资产收益率；另一方面，可以适当减持房产，增加金融资产配置比例。对于普通家庭来说，房子回归“居住“本质，将使社会资源配置更加合理，也让年轻人减轻了购房压力。

资产配置指南|70%中国家庭陷“高危”配置！你的资产放对地方了吗？

新浪财经

2025-08-21

高危配置，70%家庭资产结构风险巨大

中国家庭金融调查（CHFS）和美国消费者金融调查（SCF）数据显示，中国家庭的房产在总资产中占比高达69%，美国仅为36%。

这种配置结构被称为“高危资产配置”。一旦房价下跌，大部分中产家庭财富将大幅缩水。

房地产影响货币购买力，影响经济增长，更影响着中国中产家庭的财富水准。随着房地产税即将出台，这种**险配置的问题日益凸显。

特节选本人新冠前十年关于G

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P和房地产及资产投资的相关文章和新闻采访以纪念和反思那段曾经辉煌和难忘的房地产高速和透支的发展年代一一

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P：

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《朱凌波：中国（商业）地产存量、转型进入到最正常发展阶段》

2015年11月02日

来源：赢商网福建站

改革开放三十年，中国G

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P连续二十年超过10%的高速增长，但是今年没有超过7%，朱凌波认为很多要素叠加到今天，从量变到了质变。

二十年过山车似的发展，整个房地产已经进入了存量下行，存量资产的时代。从宏观经济角度说，各种要素促成了中国（商业）地产进入存量资产和转型，也就是创新的阶段。“我个人觉得中国（商业）地产发展到今天才是进入到最正常的发展阶段。前三十年超常规，一下子集中式提前爆发式的激进发展，到了今天进入一种常态。

朱凌波称经济中心蕴含规律，中国改革开放前一段的高速成长就是畸形发展，从集中爆发式，进入到正常甚至减缓才是必然的……

B.

2008年1月22日，日本购物中心协会JCSC年会34年来首次举办中日论坛，全国工商联房地产商会商业不动产专委会CCREC主任兼秘书长朱凌波应邀在《中日购物中心的比较与合作建议》讲演中说：中国由于改革开放三十年的巨大进步，特别是城市化和房地产的高速发展，G

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P保持了近20年的8%以上的高速增长，即使在席卷全球的2009年美国金融危机的影响下，中国2009年依然保持了G

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P7%（2009年第四李度增长10.7%）的增长。社会商品零售额达到12万亿人民币。CPI（居民消费价格指数）也在2009年11月由负转正，同比上涨0.4%。出口首次超过德国成为世界第一，汽车产销量世界第一，奢侈品消费超过日本世界第二。

朱凌波认为中国（商业）地产的价值实现存在三大核心路径：

销售价值：

通过销售物业快速回笼资金，这是当前多数开发商采用的模式，但过度依赖销售会导致物业运营资金不足，难以形成良性循环。

经营价值：

持有型物业通过持续经营产生现金流，例如购物中心、写字楼等通过租金收入实现长期收益。但缺乏中长期融资支持，开发商难以承担持有成本。

资本价值：

通过资本市场变现资产，中国（商业）地产在退出机制上金融产品缺位，导致资产难以通过资本市场高效流通。

产税扩围迷局

“限购令“退出无时间

中新网2012/03/27

“目前中国新增住房量大，但是伴随着人口红利、老龄化、住房需求趋缓等要素的改变，1

5年至20年后进入房地产存量化时代。这是不可逆转的发展趋势。”亚太商业不动产学院院长朱凌波在分析了中国发展现状后建议，“房产税试点应该对存量和新增量都进行考虑，按照其梯度变换趋势，制定梯度政策。”

城市化：

A.

朱凌波长期关注中国城市化进程中的商业地产发展问题，其观点主要集中在以下方面：

城市二元化挑战

朱凌波指出，中国城市发展呈现两种典型二元化模式：

*

核心区功能外溢：一、二线城市因生活成本上升、旧城改造加速，原住民向郊区迁移，但郊区公共设施（如教育、医疗）配套不足，导致城市外扩与功能失衡。

*

新城建设矛盾：政府搬迁推动新城发展时，需平衡老城与新城的商业网点规划，避免出现“空城“现象，同时要保留历史文化特色，防止过度现代化破坏城市风貌。

商业地产与城镇化关系；

朱凌波认为，城镇化不仅是建房子，更需配套商业设施。他指出过去城市化存在“重城轻市”问题，过度依赖住宅开发，导致交通拥堵、环境污染等“大城市病”。新一轮城镇化应注重商业地产与城市综合体建设，推动消费升级和产业升级。

B.

（商业）地产借“城镇化东风”深入小城市

谨防泡沫化风险

《中国商报》

2013/07/15

新一轮城镇化带来的大量消费需求，正为三四线小城市商业地产带来

的发展机遇。但是，对于一哄而上要抢食城镇化“蛋糕”的各小城市地方政府、地产商们而言，却也“没那么简单”。业内人士认为，在上一轮城市化浪潮中兴起的商用建筑大量重复建设、供应过剩的风险还待部分二三线城市长期消化。

商业地产将成城镇化引擎

毋庸置疑，城市首先是“城”——围墙和房屋，以居住为主；其次就是“市”——街道和商业。商业地产是“市”的题中应有之义。

但是，上一轮的城市化实质只注重了单一功能的“城”的发展，简单而言，成了住宅地产商的城市化。

对于城市化所需的商业地产，此前并非没有涉及，2003年开始的国内商业地产热潮已是体现，但是，由于

政府在商业地产管理上的缺位、金融创新的缺位以及地方政府的助推，造成了过往的商业地产开发中存在大量的克隆现象，形成了千店一面、万城一面的同质化问题，城市与城市之间的招商引资也愈演愈烈；商业地产、城市综合体面临过剩风险；城市规划、交通规划、商业规划严重分离导致城市居民以单一潮汐式的消费方式为主；交通堵塞、大气污染等大城市病日益严重，影响城市发展和人们的生活。

朱凌波认为，新一轮城镇化和此前一轮的城市化已截然不同。“三四线城市正取代一线城市成为城镇化的主角，商业地产将取代住宅房地产成为引擎。”

据介绍，在未来城镇化进程中，随着区划的调整和“扩市减县”的可能推进，很多地级市可能都会有超过500万人口，这意味着新一轮城镇化中，地级市、县级市的小城市将有较大的发展空间。

实际本次提出的城镇化与原来的城市化有重大区别，第一代城市化主要是在大城市和城市群，而且很多城市化的推进过程中，都是单一功能的城市化，比如过去的大盘时代，是单一的居住功能，工业园区、产业园区、开发区都是单一的产业功能，影响了城市的综合发展，所以本次重要的是要推进产业、居住、教育一体化的城镇化，这与第一代城市化有明显的不同。

朱凌波表示，我们的城镇化不是破坏自然，而是要走一个城乡一体化，保持城市、乡村、自然、历史、科技、文化的平衡，在追求物质财富的过程中，提高人们的幸福感和欢乐指数。

C.朱凌波：和谐不仅存在于社会结构，还有精神层面

来源：《城市化网》

时间：2012-04-27

中国城市化推进的过程中，今天谈到补课模式，是值得探讨的。在中国一线城市的发展过程中，最早以深圳、广州、上海、北京依托香港模式发展，是城市外扩和郊区化的过程，包括广州华南块和北京天通苑、回龙观等大盘模式，这中间都有城乡二元化的问题。

农民要进城、市民要出城，追求城市化进程和追求科技化、追求自然宜居生活同等重要。我认为，和谐社会的建设不仅存在于社会结构，还有精神层面，这也是最终解决城市化困境和出路的问题。

一旦城市化进程达到80%，那时新开发的房地产将不再是主角，市场商品可能更多的则是二手房、存量房和保障房，

城市化的核心意义是什么？是进步、高科技，还是时尚和国际化？我想，很重要的元素是传统、自然、文化的积淀，包括精神跟物质找到很好的和谐。现在，我们在追求物质的过程中面临精神困境和宗教困境的重要问题。我们这一代人，包括下一代人，不但透支了生态，透支了能源，透支了对大自然美好生活的记忆，同时物化的

生活也使我们的精神面临着困境。